• 1、民宿回本周期
• 2、在三線城市開一家大概40間房的快捷酒店，需要投資多少錢
• 3、投資一個酒店一般需要多長的回報期
• 4、花30w投資酒店式公寓，年回報7%，10年后以120%回購公寓，這樣酒店值得投資嗎

1、民宿回本周期

民宿在經營上和傳統的酒店行業近似，都屬于重資產項目，投資大，成本回收周期長。一般來說，民宿的平均回本周期在3-4年。

2、在三線城市開一家大概40間房的快捷酒店，需要投資多少錢

這個我比較了解一點，我跟別人合伙開了一家賓館，規模不大，51間客房，一個小廚房和小包廂（朋友聚聚用和員工平常吃飯用，不對外開放的），一個辦公室。

先說說費用吧，總投資260萬，包括電梯，消防，變壓器，裝修，空氣能熱水器，中央空調到（單工況的）。所有所有的加起來到試營業之前統計是260萬。

賓館是普通商務賓館，先一點一點說吧，我們租的是一個商場的樓層，旁邊兩個大學，合同簽了十年，因為不愿跟別人共用電梯花二十萬裝了一個三層樓的電梯（前臺在一樓，客房二三樓）。由于商場兩面都是玻璃的，空調外機沒地方掛，樓層又是六樓高，裝樓頂延長管又太長不合算的，后來就裝了中央空調（水機），但是是單工況的，要么制冷要么就制熱，不能同時的。但生意只要好，中央空調比每間房一臺掛機是要省電多了，反之的話那電費就一個月就要多五千吧！空氣熱水器這個就不用說了吧，最適合賓館用的熱水系統，房間十秒內出熱水，基本不用調節溫度的。中央空調加空氣能熱水器加起來用電量不小呀，所以自己花錢裝的變壓器！比商業用電便宜太多！

關于生意方面，我這是學校區，房價當然不會很貴，平均在130左右！但好在入住率還行，平常百分之五十左右，雙休提價爆滿，因為這邊平常來考試的也多，國考，省考，財險的，旅游的，會計，隔三差五的就有，總體來說還行！

開銷方面說一下吧！三個客房阿姨，三個前臺！會計什么的我自己搞！小維修也是自己弄！工資每個月加起來在一萬五左右！水電也在一萬五左右！其它雜七雜八的費用五千不到！房租就不說了，因為每個地方地段不同！參考意義不大！

其實總體來說4萬一間房是要！我這里5萬一間房是多了電梯跟變壓器成本的！平均入住率要至少達到百分之六十以上才能掙到點錢！不然回本時間太長！回本時間長等回了本房間基本上也就舊了又的翻新或重裝！所以一定的看好地段！

文筆不好見諒！有其它問題可以評論！

創建于2017.5.7編輯

3、投資一個酒店一般需要多長的回報期

在回答這個問題之前，我們要先明確一個問題，那么就是你投資的這個酒店是單體酒店還是連鎖酒店，如果是單體酒店，這個回報周期不好預測，因為很可能很多決定都是憑自己的感覺，對于自己的資金要投放的方向和百分比都沒有預期，投入超過預期是最常見的，特別是裝修部分。此外，對于市場也沒有數據支撐，然而最關鍵的是運營團隊，如果你自己是做過酒店的，那么一般來說你會選擇加盟，如果你沒做過酒店，那么你需要找做過酒店的 人來給你打工，組建運營團隊會讓你欲仙欲死，有磚和水泥不一定就能蓋起房子，有房子和被褥也不一定可以做得了酒店，這里面會犯錯的地方太多了，我們集團有7000家酒店，犯過的錯誤不計其數，那么自己做酒店到底有多智慧才可以避免別人都犯過的錯誤，而自己不犯？這明顯是個偽命題。因為這個過程中的這么多的不確定因素，因此，單體酒店多久回本無法預期。

那么加盟連鎖酒店的回報周期可以預測嗎？基本上是可以的，首先說經濟連鎖酒店，經濟連鎖酒店作為我國經濟發展的一個酒店過度產品，提供單一簡單標準的有限服務，價格優惠，已經不再是我國消費者選擇的第一原則了，同時房租和人工成本的上漲，導致經濟性酒店的盈利能力急劇下降，我自己就做過經濟性酒店的店長，成本與收益我心里很清楚，在現階段已經不會再有盈利空間了，因此，不建議在投資做經濟性連鎖酒店，如果說你在縣城，四線以下城市，覺得當地消費達不到中高端酒店的消費水平，只能賣100多，那么你可以看一下你所在區域是否存在人均消費在100元以上的餐飲，如果有，不止一家，生意也不錯，那么，這類消費人群就是存在的，無論在哪里，消費總有三六九等，不過一般來說不建議在二線以下城市投資，除非你有絕對的優勢。

那么說到關鍵點，加盟連鎖酒店，都有一個基本的數據模型，如果您的物業不能滿足這個數據模型，那么就是說，這個物業不適合做酒店，有一個大概的判斷，這也是酒店投資成敗的關鍵，可以用一個方法來驗證，在市面上可以看到很多單體酒店在轉讓，但是你有看到幾家連鎖酒店在轉讓呢？這到底是為什么呢？我有一個投資人說了一個很有意思的話，他說，你們也不是萬能的，只不過你知道哪里有坑，不跳罷了，我覺得他說的對，作為開發，我只能告訴你怎樣不跳坑，如果你不信，非要跳，我也沒有本事把你拉出來，選擇意味著結果，死過的人才知道。

最后，希望大家可以明白一點，投資是一個很復雜的事情，應該盡量簡化這期間可能發生的意外，提高自己投資的盈利百分比，投資是為了賺取利潤，不是為了省錢 ，什么都不做最省錢。什么都不做，什么都不錯。一定要懂得利用工具，免費意味著要付出昂貴的代價，商業社會怎么會有真正的免費呢？免費意味著沒有利潤，沒有利潤，誰會為你服務嗯？比如有人跟你說免加盟費，管理費很少，那么翻譯過來白話就是，我們也不知道會咋樣，你先試試看吧，反正賠了我們也沒有損失，拿你做個數據測試而已。沒有一個成功的投資人是貪圖小便宜，喜歡免費的，哪里有免費，哪里就有套路，這是一定的

有多少錢做多少事，資金不夠，不要嘗試做酒店，酒店是重資產投入，籌建期間資金鏈斷了，是給自己挖的絕地大坑，投資有風險，入市需謹慎。

4、花30w投資酒店式公寓，年回報7%，10年后以120%回購公寓，這樣酒店值得投資嗎

評論員門寧：

你說的這個產品類似于開發公司把酒店式公寓抵押給你，每年給你7%的回報，10年還本再給額外20%的利息，所以本質上講這屬于一個金融產品，并非酒店式公寓。

我使用excel計算了一下這個投資的內含報酬率，剛好是8%，收益率馬馬虎虎，勉強可以接受。不過這個投資也有風險，就是不確定7%的返息和最后的回購能不能兌現，萬一最后沒有兌現，那這就真成了買公寓了。

你透露的信息不多，所以我不確定這個項目的真實情況，我按照自己的理解說一下我的看法。

首先需要關注的是項目主體，會開發不代表會運營，一個沒有運營經驗的開發商做酒店式公寓運營大概率要賠錢，那么未來回購的可信度很低；如果是一家酒店運營公司，且運營很成功，他們使用8%的長期債券融資擴張是很劃算的，那么這個項目就可信。

另外我把錢借給項目主體，這個公寓就等同于抵押物，還需要考慮抵押物的覆蓋率有多少。如果價值100萬的公寓，需要投資80萬，那么大概率是合適的，借款方將來如果沒有能力還本付息，收了公寓也不錯；如果100萬的公寓，需要投資200萬，那么擔保比只有50%，是有可能違約的。

所以這個項目值不值得投，要具體問題具體分析，只看回報率遠遠不夠，畢竟哪怕簽了白紙黑字，到還錢時沒有錢，也夠你糟心的了。

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